多数人从房价开始看，然后希望月供撑得住。倒过来比较容易：先定你每个月愿意付多少，让它决定价钱上限。以贷九成、35 年计，每月 RM3,000 大约撑得起 RM732,842 的房子。
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从月供倒推价钱
假设贷 90%、35 年、年利率 4.2%。实际利率看银行和你的条件，这张表看的是量级，不是精确答案。
| 每月付得起 | 大约买得起 | 名单内符合的 | 最接近上限的 |
|---|---|---|---|
| RM2,500 | RM610,701 | 0 个 | 名单上没有 |
| RM3,000 | RM732,842 | 2 个 | SWNK Houze、Dawn | Kuala Lumpur City Centre |
| RM3,500 | RM854,982 | 2 个 | SWNK Houze、Dawn | Kuala Lumpur City Centre |
| RM4,000 | RM977,122 | 3 个 | SWNK Houze、Dawn | Kuala Lumpur City Centre、Centrix |
| RM5,000 | RM1,221,403 | 5 个 | Centrix、Phoeniz Suites、FACE Suites Kuala Lumpur |
| RM6,000 | RM1,465,683 | 10 个 | Oxley Tower 1 | SO Kuala Lumpur、Core Residence、The Conlay Residences |
| RM7,000 | RM1,709,964 | 12 个 | The Conlay Residences、CloutHaus、Orion Residences |
这只是月供。管理费、车位、保险、门牌税要另外算。
一个值得避开的错
银行批下来的是你「能借多少」，不是「该借多少」。两者之间的差距，通常在第三年开始咬人 —— 车要换了、小孩出生了。先定每月数字，再在那个范围里挑房子。
这张表没算进去的
- 管理费 —— 买之前先问每平方尺多少。不同楼盘差得出几倍。
- 车位 —— 市中心有些项目完全不配，要自己月租。
- 保险与门牌税 —— 金额不大，但每年都来。
另外还有一次性的：首付加上约 3% 的印花税、律师费、估价费 —— 这几笔银行不借。
每个楼盘落在哪里
| 楼盘 | 起价 | 月供（贷九成） | 面积 |
|---|---|---|---|
| SWNK Houze | RM705,000 | RM2,886 | 463–1,238 尺 |
| Dawn | Kuala Lumpur City Centre | RM717,000 | RM2,935 | 348–835 尺 |
| Centrix | RM907,800 | RM3,716 | 564–1,187 尺 |
| Phoeniz Suites | RM1,016,400 | RM4,161 | 484–678 尺 |
| FACE Suites Kuala Lumpur | RM1,212,000 | RM4,962 | 560–1,625 尺 |
| Golden Crown | RM1,280,000 | RM5,240 | 624–1,238 尺 |
| Pavilion Square | RM1,319,000 | RM5,400 | 504–1,272 尺 |
| Oxley Tower 1 | SO Kuala Lumpur | RM1,449,000 | RM5,641 | 566–995 尺 |
| Core Residence | RM1,442,207 | RM5,904 | 624–1,022 尺 |
| Orion Residences | RM1,450,000 | RM5,936 | 491–1,329 尺 |
| The Conlay Residences | RM1,460,000 | RM5,977 | 743–1,335 尺 |
| CloutHaus | RM1,548,800 | RM6,340 | 549–1,216 尺 |
| Oxley Tower 2 | Jewel KL City Centre | RM1,784,000 | RM7,303 | 678–2,185 尺 |
| Royal Lexis | RM1,897,000 | RM7,766 | 573–1,225 尺 |
价钱为发展商公布的毛价，最后核对 2026-09-24。月供为示范试算（贷 90%、35 年、年利率 4.2%），实际以银行报价为准。
利率动一点，答案差多少
浮动利率会随基准利率变。用今天的利率做预算，是最常见的乐观错误。以 RM900,000 贷九成计：
| 年利率 | 月供 | 跟 4.0% 相比 |
|---|---|---|
| 4.0% | RM3,586 | — |
| 4.5% | RM3,833 | +RM247 |
| 5.0% | RM4,088 | +RM501 |
| 5.5% | RM4,350 | +RM763 |
| 6.0% | RM4,619 | +RM1,032 |
从 4.0% 到 5.0%，每月多约 RM501，一年超过 RM6,018。买之前用高一点的利率试算一次，别等事后才发现。
同样的钱，买到的面积差很多
光看总价看不出你拿到什么。以最小户型换算每平方尺：
| 楼盘 | 起价 | 最小户型 | 约每尺 |
|---|---|---|---|
| SWNK Houze | RM705,000 | 463 尺 | RM1,523 |
| Centrix | RM907,800 | 564 尺 | RM1,610 |
| The Conlay Residences | RM1,460,000 | 740 尺 | RM1,973 |
| Dawn | Kuala Lumpur City Centre | RM717,000 | 350 尺 | RM2,049 |
| Golden Crown | RM1,280,000 | 624 尺 | RM2,051 |
| Phoeniz Suites | RM1,016,400 | 484 尺 | RM2,100 |
| FACE Suites Kuala Lumpur | RM1,212,000 | 560 尺 | RM2,164 |
| Core Residence | RM1,442,207 | 624 尺 | RM2,311 |
| Oxley Tower 1 | SO Kuala Lumpur | RM1,449,000 | 578 尺 | RM2,384 |
| Pavilion Square | RM1,319,000 | 504 尺 | RM2,617 |
| Oxley Tower 2 | Jewel KL City Centre | RM1,784,000 | 678 尺 | RM2,631 |
| CloutHaus | RM1,548,800 | 549 尺 | RM2,821 |
| Orion Residences | RM1,450,000 | 491 尺 | RM2,953 |
| Royal Lexis | RM1,897,000 | 573 尺 | RM3,311 |
差距很大：每尺 RM1,523 到 RM3,311。两个总价接近的楼盘，实际住到的空间可以差一截。
现在就能住，还是要等
不管预算多少，都要回答第二个问题：你现在需不需要地方住？
| 楼盘 | 入场价 | |
|---|---|---|
| 已完工，可看可住 | FACE Suites Kuala Lumpur、Oxley Tower 1 | SO Kuala Lumpur、Core Residence、The Conlay Residences、Oxley Tower 2 | Jewel KL City Centre | RM1,212,000 – RM1,784,000 |
| 兴建中 | 9 个 | RM705,000 – RM1,897,000 |
如果等的期间你在租房，那笔租金要算进比较里。三年、每月 RM2,500，就是 RM90,000 —— 足以改变哪一个才是真正比较便宜的选择。
怎么定出自己的那个数字
银行看的是你供不供得起，但只有你知道自己住得舒不舒服。一个实际的算法：
- 先看你现在的住房开销。租金，或现有的月供。这是你已经证明付得起的数字。
- 加上你每个月真正存下来的 —— 不是打算存的，是实际留在户口里的。
- 减掉「买了才会有、租房不会有」的开销：管理费、没配车位的话的车位租金、保险、门牌税，还有一笔维修预备金。
- 剩下的取八成。留下的那两成，是给车子报销或利率上调的那一年用的。
算出来通常比银行批的上限低。那个差距，就是做这一题的意义。
常见问题
贷久一点是不是比较划算？
月供会低，但总利息会高。35 年跟 30 年，每个月差得有感，整个贷款期差很多。如果拉长年期是为了让这笔买卖变安全，可以；如果是为了买更贵的房子，要想清楚。
首付多付一点好吗？
首付多，月供和利息都会低，但也会掏空你交屋时需要的那笔钱。留够装修、按柜金和第一年的开销。
买了之后利率升怎么办？
浮动利率会跟着基准利率走。所以上面那张表试算到 6% —— 如果在那个利率下这笔买卖还成立，它就是撑得住的。
管理费可以讲价吗？
不行。那是管理层为整栋楼定的，而且会调整。买之前问现在的费率，还有过去几年调过几次。
为什么不直接买到银行批的上限？
因为银行看的是你今天的收入，不是未来三十年。月供是这里面唯一一个之后不能重新谈的成本。