Eaton Residences 位于 Jalan Kia Peng 28 号，52 层租赁地契服务式住宅，由 GSH Corporation 旗下的 City View Ventures 发展，2022 年完工。共 632 个单位，面积 635 到 2,982 平方尺（约 59 到 277 平方米），开价 RM 1,800,000 到 RM 6,008,795，每尺约 RM 2,125，管理费每平方尺 RM 0.65。发展商强调全玻璃外墙和悬挑式空中泳池。附近已完工的大楼里，它是少数真正有三房、四房选择的，所以它更像家庭大楼，而不是套房大楼。想在 Conlay 捷运站旁买一个大、现成的家，这里合适；只愿意按邻居成交价付钱的人就要小心，因为本楼自己的成交中位数远低于开价。
最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-880 2526。
我的判断：适合谁、不适合谁
合理的选择，如果你：
- 需要三房以上，又不想等；
- 想要国际学校和私人医院都在不远处；
- 需要车位跟单位一起；数据库写明按户型配 1 到 4 个车位；
- 是外国买家，想要远超过吉隆坡门槛的现楼。
比较不合适，如果你：
- 一定要永久地契；这里是租赁地契；
- 预算低于最低开价 RM 180 万；
- 想要没人住过的全新单位。
地点和步行距离
以下是从项目坐标在地图上量的直线距离。人行道和过马路会让实际路程更长。
| 地点 | 直线距离 |
|---|---|
| Conlay 捷运站（PY22） | 约 190 米 |
| Eton House 国际学校 | 约 190 米 |
| Prince Court 医疗中心 | 约 300 米 |
| Iraqi School in Kuala Lumpur | 约 420 米 |
| Plaza Ombak KLCC | 约 610 米 |
| Persiaran KLCC 捷运站（PY21） | 约 630 米 |
| KLCC 公园 | 约 730 米 |
| Pavilion Kuala Lumpur | 约 760 米 |
| Mercato 超市 | 约 810 米 |
Kia Peng 这一带比武吉免登安静：车站、学校、医院都在附近，Pavilion 和 KLCC 公园在地图上都不到一公里。最近的大超市约 800 米，日常买菜可能要开车或叫车。
户型：我会选哪一个
数据库列出八组户型：
| 户型 | 面积 | 房间 | 每月管理费（RM 0.65 × 面积） |
|---|---|---|---|
| A1–A6 | 635–861 平方尺（约 59–80 平方米） | 1 房 1 卫 | 635 × 0.65 = RM 412.75 |
| B1–B11 | 797–872 平方尺（约 74–81 平方米） | 1+1 房 1 卫 | 850 × 0.65 = RM 552.50 |
| C1–C3 | 1,098–1,163 平方尺（约 102–108 平方米） | 2 房 2 卫 | 1,098 × 0.65 = RM 713.70 |
| C4–C5 | 1,410–1,464 平方尺（约 131–136 平方米） | 2+1 房 2 卫 | 1,410 × 0.65 = RM 916.50 |
| D1–D2 | 1,550–1,572 平方尺（约 144–146 平方米） | 3 房 3 卫 | 1,550 × 0.65 = RM 1,007.50 |
| D3–D4 | 1,668–1,722 平方尺（约 155–160 平方米） | 3+1 房 3 卫 | 1,668 × 0.65 = RM 1,084.20 |
| D5–D6 | 2,842–2,874 平方尺（约 264–267 平方米） | 4+1 房 3 卫 | 2,842 × 0.65 = RM 1,847.30 |
| P1–P6（顶层） | 2,271–2,982 平方尺（约 211–277 平方米） | 4 房 3 卫 | 2,271 × 0.65 = RM 1,476.15 |
车位按户型配 1 到 4 个；数据库没有列出每种户型配几个，拿到单位时要确认。
我选 D1，1,550 平方尺（约 144 平方米），三房三卫。 每间房都有自己浴室的真正三房，在离 KLCC 这么近的现楼里并不常见。学校在地图上约 190 米，对一家人来说，D1 最能发挥这个地址的好处。管理费每月约 RM 1,000，这就是多一间房的实际成本。
不需要第三间房的话，850 平方尺（约 79 平方米）左右的 B 系列 1+1 是比较轻松的选择。
价钱怎么看
数据库里 Eaton 开价每尺约 RM 2,125。同一数据库里附近的项目（发展商开价，不是成交记录）：
| 项目 | 直线距离 | 开价每尺 | 状态 | 地契 |
|---|---|---|---|---|
| Eaton Residences | – | 约 RM 2,125 | 2022 年完工 | 租赁 |
| Conlay | 约 140 米 | 约 RM 2,300 至 2,600 | 2025 年完工 | 永久 |
| Pavilion Square Residence | 约 580 米 | 约 RM 2,300 至 2,800 | 建造中，2029 年 | 租赁 |
| Orion Residence | 约 830 米 | 约 RM 2,707 至 3,750 | 2026 年完工 | 永久 |
| Golden Crown Residence | 约 970 米 | 约 RM 2,051 | 建造中，2026 年 | 租赁 |
| Core Residence @ TRX | 约 1.18 公里 | 约 RM 2,171 | 2024 年完工 | 永久 |
我的看法：按开价，Eaton 在这一区属于中下，和 Golden Crown、Core 差不多。永久地契的邻居开得更高，这在意料之中。不过现楼只看开价只看到一半，下面的成交记录更重要。
附近已完工大楼的真实成交
以下是有登记的成交记录，不是这个项目的价钱。Eaton 本身有成交记录，所以第一行是这栋楼自己的过户记录。三行都是我们根据 NAPIC 公开成交资料（2021 年 1 月至 2026 年 6 月）算出的中位数，都不是某个单位的报价。
| 已完工大楼 | 直线距离 | 成交宗数 | 每尺中位数 | 时间 | 地契 |
|---|---|---|---|---|---|
| Eaton Residences（本楼） | – | 79 | 约 RM 1,587 | 2021 年 5 月 – 2026 年 4 月 | 租赁 |
| Ascott Star Residence | 约 1.34 公里 | 86 | 约 RM 1,924 | 2021 年 1 月 – 2026 年 5 月 | 永久 |
| Lucentia Residences | 约 1.88 公里 | 74 | 约 RM 1,788 | 2021 年 1 月 – 2025 年 10 月 | 租赁 |
怎么用：Eaton 自己的成交中位数比开价低大约四分之一，而且成交单位的中位面积约 850 平方尺（约 79 平方米），说明记录多半是小户型，不是 D 系列。所以三房单位的开价很难拿过去成交来检验。谈价前，先要同一户型的过往成交。Ascott Star 和 Lucentia 比较远、产品也不同，只当背景参考。
每月开销
RM 0.65 按建筑面积计算。1,098 平方尺（约 102 平方米）的 C1：1,098 × 0.65 = 每月 RM 713.70。数据库没写明是否含偿债基金，要问清楚。地税、门牌税和保险另外付。
外国买家
外国人在吉隆坡买房，价格要 RM 1,000,000 或以上，购买需要取得土地局的同意。Eaton 最低开价 RM 1,800,000，所以每种户型都符合。地契类别是商业地（受 HDA 保障），租赁地契；记得问剩余年限。
看房时要检查的 3 件事
- 你那个户型配几个车位。 数据库只写按户型 1 到 4 个，你的数量要写清楚。
- 实际单位的家具状况。 现楼每间都因屋主而不同，看清楚哪些留下、哪些搬走。
- 同户型的成交记录。 谈价之前，先问同样面积过去的过户价钱。
常见问题
Eaton Residences 是永久地契吗？ 不是，是租赁地契，商业地（受 HDA 保障）。
什么时候完工？ 2022 年。
离捷运站多远？ Conlay 捷运站直线约 190 米。
有三房单位吗？ 有。D1–D2 是三房，D3–D4 是 3+1 房，D5–D6 是 4+1 房，另有顶层公寓。
外国人可以买吗？ 可以。所有单位都超过 RM 1,000,000，需要取得土地局的同意。
楼盘资料、户型和位置：Eaton Residences 楼盘页