Royal Lexis Kuala Lumpur 是 KL Metro Group 在 Jalan Sultan Ismail 的 66 层永久地契服务式公寓，占地 0.71 英亩，共 518 个单位，预计 2029 年 10 月完工。每个单位都附全套家具、单位内有私人泳池，大楼预计由 Lexis Hotel Group 管理。面积 573 到 1,225 平方尺（约 53 到 114 平方米），开价 RM 1,897,000 到 RM 4,418,000，每尺约 RM 2,950 起（毛价）。管理费是每平方尺 RM 0.80，再加 10% 偿债基金。看重酒店式产品和私人泳池的人可以选；需要车位的人就别考虑，因为业主没有车位。Bukit Nanas 单轨站直线约 70 米。
最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-880 2526。
我的判断：适合谁、不适合谁
合适：
- 想要一间「自己拥有的酒店套房」的人：有家具、酒店管理、泳池就在单位里；
- 在市区不开车、靠单轨和轻快铁出入的人；
- 预算远超 RM 100 万、想要永久地契的外国买家；
- 能等到大约 2029 年底交屋的人。
不合适：
- 需要车位的人；数据库写明业主没有分配车位，裙楼停车场是给酒店客人用的；
- 只比每尺价的人；在数据库同一带的项目里，它的开价最高；
- 需要三房的家庭；最大的户型是两房；
- 想要住宅地契 HDA 保障的人；这是非 HDA 的服务式公寓。
地点和步行距离
以下是从数据库坐标量的直线距离。Sultan Ismail 车流大、能直接过马路的地方不多，实际走路时间会比数字看起来长。
| 地点 | 直线距离 |
|---|---|
| Bukit Nanas 单轨站 | 约 70 米 |
| Malaysian Institute of Art（市区校区） | 约 320 米 |
| Dang Wangi 轻快铁站（格拉那再也线） | 约 330 米 |
| Selections 超市 | 约 380 米 |
| SMK Convent Bukit Nanas 中学 | 约 420 米 |
| Lulu 超市 | 约 570 米 |
| Laman Standard Chartered 绿地 | 约 650 米 |
| Jakel Mall | 约 660 米 |
| Quill City Mall | 约 720 米 |
这里是市中心靠 Bukit Nanas 的一头，夹在 KLCC 那一边和 Dang Wangi、东姑阿都拉曼路的老街区之间。单轨站几乎就在门口，格拉那再也线也不远。大采购要去 Lulu 或 Quill City，楼下没有大型商场。
户型：我会选哪一个
下表用的管理费率是 RM 0.80 加 10% 偿债基金，即每平方尺 RM 0.88。
| 户型 | 面积 | 房间 | 单位数 | 每月管理费（RM 0.88 × 面积） |
|---|---|---|---|---|
| A | 573 平方尺（约 53 平方米） | 1 房 1 卫 | 112 | 573 × 0.88 = RM 504.24 |
| B | 802 平方尺（约 75 平方米） | 1 房 1 卫 | 70 | 802 × 0.88 = RM 705.76 |
| C，双钥匙 | 1,085 平方尺（约 101 平方米） | 2 房 2 卫 | 175 | 1,085 × 0.88 = RM 954.80 |
| D | 1,155 平方尺（约 107 平方米） | 2 房 2 卫 | 14 | 1,155 × 0.88 = RM 1,016.40 |
户型清单里还有 1,052、1,053 和 1,225 平方尺（约 114 平方米）的 C 型变体；上面四行合计 371 个单位，总数是 518 个。
我选 B 型，802 平方尺（约 75 平方米）一房。 以市区标准来说这是很宽的一房，私人泳池和客厅不会像 573 平方尺（约 53 平方米）那样挤在一起。全楼只有 70 个，将来转卖时也不像 A 型那么多同款竞争。想要第二间睡房的话，1,155 平方尺（约 107 平方米）的 D 型是全楼最少的户型，只有 14 个；想要双钥匙分隔的，就看 C 型。
价钱怎么看
Royal Lexis 开价每尺约 RM 2,950 起（毛价）。同一数据库的附近项目（都是发展商开价，不是成交记录）：
| 项目 | 直线距离 | 开价每尺 | 状态 | 地契 |
|---|---|---|---|---|
| Royal Lexis Kuala Lumpur | – | 约 RM 2,950 起 | 预计 2029 年 | 永久 |
| CENTRIX The Station | 约 300 米 | 约 RM 1,600 至 1,850 | 建造中，2029 年 | 租赁 |
| CloutHaus Residences | 约 620 米 | 约 RM 2,900 | 新盘，2029 年 | 永久 |
| DAWN KL City Centre | 约 850 米 | 约 RM 2,048 | 新盘，2029 年 | 永久 |
| Ascott Star Residence | 约 1.07 公里 | 约 RM 2,274 至 2,583 | 2021 年完工 | 永久 |
| SO Kuala Lumpur Residences | 约 1.25 公里 | 约 RM 2,677 | 2025 年完工 | 永久 |
我的看法：Royal Lexis 是按酒店产品定价的，不是一般公寓。同样永久地契、同一年完工的 CloutHaus 价位接近；几百米外的 CENTRIX 是租赁地契，开价低很多。比邻居多付的部分，买的是单位内泳池、家具和酒店管理，所以先想清楚你在不在乎这些，再去比每尺价。
附近已完工大楼的真实成交
这里换一种量法：有登记的成交记录，不是这个项目的价钱。我们取 NAPIC 公开成交资料里各栋完工大楼 2021 年 1 月至 2026 年 6 月的过户，按登记面积自行算出每尺中位数。只当粗略参考，不做任何预测。
| 已完工大楼 | 直线距离 | 成交宗数 | 每尺中位数 | 时间 | 地契 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ascott Star Residence | 约 1.07 公里 | 86 | 约 RM 1,924 | 2021 年 1 月 – 2026 年 5 月 | 永久 |
| Eaton Residences | 约 1.75 公里 | 79 | 约 RM 1,587 | 2021 年 5 月 – 2026 年 4 月 | 租赁 |
| Lucentia Residences | 约 1.85 公里 | 74 | 约 RM 1,788 | 2021 年 1 月 – 2025 年 10 月 | 租赁 |
怎么用：这三栋都不是近似的双胞胎。Ascott Star 是最近的永久地契参照，它的成交中位数比 Royal Lexis 的起步开价低约 RM 1,000 一尺。这个差距大致就是酒店概念加上新楼所占的部分。问问自己：如果将来的买家只按现楼行情来估这个单位，你还能不能接受。
每月开销
每平方尺 RM 0.80 加 10% 偿债基金，等于 RM 0.88。用「面积 × 0.88」算：A 型是 573 × 0.88 = 每月 RM 504.24。单位内泳池的保养费、地税、门牌税和保险，要另外问清楚。
外国买家
外国人在吉隆坡买房，单位价格要 RM 1,000,000 或以上，并要取得土地局的同意。Royal Lexis 起价 RM 1,897,000，所以每种户型都符合。地契是永久，服务式公寓（非 HDA）。
看房时要检查的 3 件事
- 私人泳池怎么保养。 问清楚单位内泳池由谁清洁维修、怎么收费，以及承重和防水的保修范围。
- 酒店管理方管到哪里。 业主能不能自由入住，还是一定要把单位交给酒店计划；签约前把管理合约看一遍。
- 车停在哪里。 业主没有车位。你或访客要开车的话，问清楚裙楼或附近月租车位多少钱。
常见问题
Royal Lexis 是永久地契吗？ 是，永久地契，属于非 HDA 的服务式公寓。
什么时候完工？ 数据库写 2029 年，销售资料写 2029 年 10 月。
每个单位真的都有泳池吗？ 数据库记录所有单位都有私人泳池。
业主有车位吗？ 没有。裙楼停车场是给酒店客人的，业主没有分配车位。
外国人可以买吗？ 可以。每个单位都超过 RM 1,000,000，购买时要取得土地局的同意。
楼盘资料、户型和位置：Royal Lexis Kuala Lumpur 楼盘页