Pavilion Square Residence 是 Armani Hartajaya 在 Jalan Raja Chulan 的 67 层租赁地契大楼，占地 2.023 英亩，共 960 个单位，预计 2029 年完工。户型从 504 平方尺（约 47 平方米）的单间，到 1,272 平方尺（约 118 平方米）的 2+1 房；开价 RM 1,319,000 到 RM 5,409,000，每尺约 RM 2,300 到 2,800（毛价），管理费每平方尺 RM 0.90。最大的特点是有专属天桥连到 Pavilion Kuala Lumpur，商场直线约 200 米。想把武吉免登购物街当自家前院、又不介意租赁地契的人，适合；坚持永久地契、或想住安静低密度大楼的人，不适合。
最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-880 2526。
我的判断：适合谁、不适合谁
可以列入名单：
- 想让购物、吃饭、Starhill 都在几百米内，还有一条有遮盖的路进 Pavilion 的人；
- 喜欢大型公共设施的人；发展商称有 118 米长的泳池，以及约 15,000 平方尺（约 1,394 平方米）的高空运动区；
- 想在金三角买真正的两房两卫，或三房的人；
- 人在海外、希望每个单位都超过 RM 100 万门槛的买家。
可以不看：
- 坚持永久地契的人；这里是租赁地契，而 Orion、Conlay 这些永久地契大楼就在约 600 米内；
- 想住小而安静大楼的人；全楼 960 户，每层 20 户，用一道墙分成两边各 10 户；
- 想买单间又有车的人；504 平方尺（约 47 平方米）的 A 型没有车位；
- 急着拿钥匙的人；预计 2029 年才完工。
地点和步行距离
以下是从数据库坐标量的直线距离。Raja Chulan 和武吉免登的路口很繁忙；天桥开通后，实际进出商场会比这些数字更方便。
| 地点 | 直线距离 |
|---|---|
| Pavilion Kuala Lumpur | 约 200 米 |
| The Starhill | 约 260 米 |
| 诚品 Eslite Spectrum | 约 270 米 |
| Mercato 超市 | 约 300 米 |
| Pavilion Elite | 约 320 米 |
| Conlay 捷运站（布城线） | 约 390 米 |
| Forest in the City 公园 | 约 500 米 |
| 武吉免登捷运站（加影线） | 约 550 米 |
| Raja Chulan 单轨站 | 约 580 米 |
| EtonHouse 国际学校 | 约 760 米 |
这是一个购物密度很高的地址：两个商场、一家书店、一间超市都在约 320 米内。三条线的三个车站都在约 600 米内。代价是全天候的人潮和车流。
户型：我会选哪一个
| 户型 | 面积 | 房间 | 车位 | 每月管理费（RM 0.90 × 面积） |
|---|---|---|---|---|
| A | 504 平方尺（约 47 平方米） | 单间 1 卫 | 无 | 504 × 0.90 = RM 453.60 |
| B1 | 770 平方尺（约 72 平方米） | 1+1 房 1 卫 | 至少 1 个 | 770 × 0.90 = RM 693.00 |
| B2 | 772 平方尺（约 72 平方米） | 1+1 房 1 卫 | 至少 1 个 | 772 × 0.90 = RM 694.80 |
| C1 | 966 平方尺（约 90 平方米） | 2 房 2 卫 | 至少 1 个 | 966 × 0.90 = RM 869.40 |
| C2 | 978 平方尺（约 91 平方米） | 2+1 房 2 卫 | 至少 1 个 | 978 × 0.90 = RM 880.20 |
| C3 | 1,100 平方尺（约 102 平方米） | 2+1 房 2 卫 | 至少 1 个 | 1,100 × 0.90 = RM 990.00 |
| D | 1,255 平方尺（约 117 平方米） | 3 房 3 卫 | 至少 1 个 | 1,255 × 0.90 = RM 1,129.50 |
| C4 | 1,272 平方尺（约 118 平方米） | 2+1 房 2 卫 | 至少 1 个 | 1,272 × 0.90 = RM 1,144.80 |
我选 C1，966 平方尺（约 90 平方米），两房两卫。 它是楼里最小的「真两房」，有第二间浴室、也有车位，又不用跳进 1,100 平方尺（约 102 平方米）以上的价位。对在家办公、或常有客人来住的夫妻来说，第二间浴室比 C2 多出来的小书房更实用。真的需要三间睡房，就只有 1,255 平方尺（约 117 平方米）的 D 型，而且是三卫。
价钱怎么看
Pavilion Square Residence 的开价每尺约 RM 2,300 到 2,800（毛价）。同一数据库的附近项目（都是发展商开价，不是成交记录）：
| 项目 | 直线距离 | 开价每尺 | 状态 | 地契 |
|---|---|---|---|---|
| Pavilion Square Residence | – | 约 RM 2,300 至 2,800 | 预计 2029 年 | 租赁 |
| Orion Residence | 约 310 米 | 约 RM 2,707 至 3,750 | 2026 年完工 | 永久 |
| Eaton Residences | 约 580 米 | 约 RM 2,125 | 2022 年完工 | 租赁 |
| Conlay | 约 580 米 | 约 RM 2,300 至 2,600 | 2025 年完工 | 永久 |
| Branniganz Suites | 约 690 米 | 约 RM 2,163 起 | 新盘，2028 年 | 租赁 |
| Core Residence @ TRX | 约 860 米 | 约 RM 2,171 | 2024 年完工 | 永久 |
我的看法：光看每尺价，Pavilion Square 和已完工、永久地契的 Conlay 有重叠，也高过 Core 和 Eaton。它多出来的，是连商场的天桥和一大片设施层。如果你买它就是为了这些，价钱和产品是对得上的；如果你只是想要一间市中心的家，先拿已完工的永久地契选项仔细比一比。
附近已完工大楼的真实成交
下一张表是有登记的成交记录，不是这个项目的价钱。我们用 NAPIC 公开成交资料里各栋楼 2021 年 1 月至 2026 年 6 月的过户，按每笔登记面积自行算出每尺中位数。这是粗略指标，不是估价，也不能拿来推测走势。
| 已完工大楼 | 直线距离 | 成交宗数 | 每尺中位数 | 时间 | 地契 |
|---|---|---|---|---|---|
| Eaton Residences | 约 580 米 | 79 | 约 RM 1,587 | 2021 年 5 月 – 2026 年 4 月 | 租赁 |
| Lucentia Residences | 约 1.35 公里 | 74 | 约 RM 1,788 | 2021 年 1 月 – 2025 年 10 月 | 租赁 |
| Ascott Star Residence | 约 1.35 公里 | 86 | 约 RM 1,924 | 2021 年 1 月 – 2026 年 5 月 | 永久 |
怎么用：Eaton 是最近、又有成交纪录的租赁地契大楼，它的中位数远低于 Pavilion Square 的开价区间。同为租赁地契的 Lucentia 稍高一些。两者都没有连商场的天桥，而且都是二手单位，所以差距有一部分来自产品本身。这些数字让你知道，附近已完工的租赁地契住宅实际是在什么价位易手的。
每月开销
管理费每平方尺 RM 0.90。用「面积 × 0.90」算：966 平方尺（约 90 平方米）的 C1 是 966 × 0.90 = 每月 RM 869.40。问清楚偿债基金是否已包含，还是另外收；地税、门牌税和保险也要另外预算。
外国买家
外国人在吉隆坡买房，单位价格要 RM 1,000,000 或以上，并要取得土地局的同意。Pavilion Square 起价 RM 1,319,000，所以连单间在内，每种户型都符合。地契是租赁，商业地（受 HDA 保障）。
看房时要检查的 3 件事
- 单位在哪一边。 每层被一道墙分成两边，各 10 户。问清楚你在哪一边、窗外看出去是什么。
- 天桥要写进文件。 问清楚住户怎么使用通往 Pavilion Kuala Lumpur 的天桥，以及天桥开通是否和交屋同步。
- 每一边分到几部电梯。 数据库记录每层 20 户、共 12 部电梯。问清楚两边怎么分，住户和办公楼又怎么分。
常见问题
Pavilion Square Residence 是永久地契吗？ 不是。它是租赁地契，商业地（受 HDA 保障）。
什么时候完工？ 数据库写 2029 年，工期 58 个月。
每个单位都有车位吗？ 除了 504 平方尺（约 47 平方米）的 A 型没有车位，其他户型至少一个车位。
有三房吗？ 有，D 型 1,255 平方尺（约 117 平方米），三房三卫。
外国人可以买吗？ 可以。起价 RM 1,319,000，购买时要取得土地局的同意。
楼盘资料、户型和位置：Pavilion Square Residence 楼盘页