Phoeniz Suites 是 EXSIM 在 Jalan Liew Weng Chee 推出的新盘，永久地契，53 层，占地 0.56 英亩，共 394 个套房，面积 484 到 678 平方尺（约 45 到 63 平方米）。数据库开价 RM 1,016,400 到 RM 1,421,600，每尺约 RM 2,100 起（毛价），管理费每平方尺 RM 1.21（含偿债基金）。完工时间是取得 APDL（广告准证及发展商执照）后 60 个月，要等很久。想在 Ampang Park 转换站附近买永久地契小套房、又不急着入住的人，可以看；一定要车位、或需要两房的人，就不适合。Ampang Park 捷运站直线约 350 米，最低价刚好超过外国人 RM 100 万的门槛。
最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-880 2526。
我的判断：适合谁、不适合谁
值得看：
- 想在 KLCC 到 Ampang Park 这一带买永久地契、总价从 RM 100 万左右起步的人；
- 单身或两人住，不需要超过约 680 平方尺（约 63 平方米）的人；
- 喜欢双钥匙（dual key）设计的人：一边可以给家人或租客住，各有门、各有浴室；
- 不赶时间的人；工期是取得 APDL 后 60 个月。
不适合：
- 非要车位不可的人；整栋 394 个单位，只有 169 个车位加 3 个残障车位；
- 想要低管理费的人；每平方尺 RM 1.21 在这一区算高；
- 需要两间真正睡房的人；最大的户型也只是一房双钥匙；
- 想先看到完工大楼才付钱的人。
地点和步行距离
以下都是从数据库坐标量的直线距离。Jalan Ampang 和 AKLEH 大道匝道附近的人行道要绕，实际走路会更远。
| 地点 | 直线距离 |
|---|---|
| Health Hub 诊所 | 约 270 米 |
| Premier 诊所 | 约 280 米 |
| Ampang Park 捷运站（布城线） | 约 350 米 |
| Erican College | 约 400 米 |
| Village Grocer 超市 | 约 510 米 |
| Ampang Park 轻快铁站（格拉那再也线） | 约 560 米 |
| KLCC 轻快铁站 | 约 560 米 |
| Intermark Mall | 约 570 米 |
| Suria KLCC | 约 800 米 |
这里属于 KLCC 靠 Ampang Park 的那一边，不在双峰塔脚下。日常买东西，要走到 Intermark 或半公里外的超市；Suria KLCC 将近一公里。真正的卖点是铁道转换站和永久地契。
户型：我会选哪一个
| 户型 | 面积 | 房间 | 每月管理费（RM 1.21 × 面积） |
|---|---|---|---|
| A / A(M) | 484 平方尺（约 45 平方米） | 1+1 房 1 卫 | 484 × 1.21 = RM 585.64 |
| B1 / B1(M)，双钥匙 | 657 平方尺（约 61 平方米） | 1 房 2 卫 | 657 × 1.21 = RM 794.97 |
| B2，双钥匙 | 678 平方尺（约 63 平方米） | 1 房 2 卫 | 678 × 1.21 = RM 820.38 |
我选 B1，657 平方尺（约 61 平方米）双钥匙。 同样是分成两边、两间浴室的格局，它比 B2 小 21 平方尺，管理费和总价都稍低一点。自住的话，第二把钥匙那一边可以给父母、成年子女或帮佣住，各走各的门。记得问清楚你的单位是 B1 还是修改版 B1(M)，两张平面图对照着看。
484 平方尺（约 45 平方米）的 A 型是入门款，只需要一间房加一个小书房的，就选它。它也是最接近 RM 100 万外国人门槛的户型，外国买家要先确认那个单位的确实价钱。
价钱怎么看
数据库里 Phoeniz 的开价每尺约 RM 2,100 起（毛价）。同一数据库的附近项目（都是发展商开价，不是成交记录）：
| 项目 | 直线距离 | 开价每尺 | 状态 | 地契 |
|---|---|---|---|---|
| Phoeniz Suites | – | 约 RM 2,100 起 | 新盘 | 永久 |
| Ascott Star Residence | 约 450 米 | 约 RM 2,274 至 2,583 | 2021 年完工 | 永久 |
| Jewel by Oxley | 约 550 米 | 约 RM 2,295 | 2025 年完工 | 永久 |
| SO Kuala Lumpur Residences | 约 550 米 | 约 RM 2,677 | 2025 年完工 | 永久 |
| DIVINE KL City Centre | 约 600 米 | 约 RM 1,600 | 新盘，2032 年 | 租赁 |
| DAWN KL City Centre | 约 700 米 | 约 RM 2,048 | 新盘，2029 年 | 永久 |
我的看法：在这一带的永久地契项目里，Phoeniz 的每尺价偏低，但单位小，总价并不便宜。DAWN 每尺稍低，同样是永久地契新盘；DIVINE 低很多，但是租赁地契。KLCC 周边已完工的永久地契大楼开价更高，好处是现在就能住。买 Phoeniz，等于用较长的工期换一个较低的起步价。
附近已完工大楼的真实成交
接下来是另一类数字：有登记的成交记录，不是这个项目的价钱。我们把 NAPIC 公开成交资料里各栋楼 2021 年 1 月到 2026 年 6 月的过户，按登记面积算出每尺中位数。这只是粗略刻度，不是估价，也不代表以后的价格方向。
| 已完工大楼 | 直线距离 | 成交宗数 | 每尺中位数 | 时间 | 地契 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ascott Star Residence | 约 450 米 | 86 | 约 RM 1,924 | 2021 年 1 月 – 2026 年 5 月 | 永久 |
| Eaton Residences | 约 1.44 公里 | 79 | 约 RM 1,587 | 2021 年 5 月 – 2026 年 4 月 | 租赁 |
怎么用：Ascott Star 是附近的永久地契参照，它的成交中位数低于 Phoeniz 的起步开价。不过 Ascott 成交的单位平均较大、而且是现楼，所以只能粗略对比。它告诉你这一带的买家实际为完工的永久地契单位付了多少，当你要为几年后才交屋的单位做决定时，这是一个有用的参照点。
每月开销
管理费每平方尺 RM 1.21，已含偿债基金。用「面积 × 1.21」算：484 平方尺（约 45 平方米）的 A 型是 484 × 1.21 = 每月 RM 585.64。地税、门牌税和保险另外付。前几年发展商有没有管理费方面的安排，问清楚并写进文件。
外国买家
外国人在吉隆坡买房，单位价格要 RM 1,000,000 或以上，并且要取得土地局的同意。数据库最低价是 RM 1,016,400，所以每种户型都在门槛以上，只是 A 型很接近。数据库没有逐个单位的价钱，请在选定单位后确认实际价格。地契是永久，商业地（受 HDA 保障）。
看房时要检查的 3 件事
- 你的单位有没有车位。 394 个单位只有 169 个车位，问清楚是随单位附送、另外买，还是根本没有。
- 单位在哪个楼层段。 6 到 18 楼每层 6 户，19 到 50 楼每层 10 户，23A 到 25 楼（水箱层）每层 8 户。整栋有 6 部客梯、1 部服务梯。
- APDL 日期。 完工是取得 APDL 后 60 个月。问到 APDL 编号和日期，自己算交屋时间。
常见问题
Phoeniz Suites 是永久地契吗？ 是，永久地契，商业地（受 HDA 保障）。
什么时候完工？ 数据库写的是取得 APDL 后 60 个月，没有具体日历日期。
有两房的户型吗？ 没有。户型是 484 平方尺（约 45 平方米）的 1+1 房，以及 657 和 678 平方尺（约 63 平方米）的一房双钥匙。
每个单位都有车位吗？ 没有。394 个单位共有 169 个车位，另有 3 个残障车位。
外国人能买吗？ 可以，所有单位起价都超过 RM 1,000,000；请确认你那个单位的实际价钱，并向土地局申请同意。
楼盘资料、户型和位置：Phoeniz Suites 楼盘页