GEN SPHERE @ Johor Bahru City Centre, Johor｜柔佛楼盘资料

户型怎么挑

GEN SPHERE 的面积从 459 到 755 平方尺（约 43 到 70 平方米），房间从 1 到 3 房都有。我把全部 8 款都列在下面，方便你比较。就算房数一样，大小也不同：1 房的 A 型是 459 平方尺（约 43 平方米），E 型去到 700 平方尺（约 65 平方米）。找三房或更大的，可以从 652 平方尺（约 61 平方米）的 C 型看起。

我会这样分着看：

• 1 房的有 5 款，459 到 700 平方尺（约 43 到 65 平方米）：自己住或小两口刚好。
• 三房或以上的有 3 款，652 到 755 平方尺（约 61 到 70 平方米）：孩子多或跟爸妈住，先从这里挑。

每个月要准备多少

供款是这样算的

每月供款 = 贷款额 × 月利率 × (1 + 月利率)^月数 ÷ [(1 + 月利率)^月数 − 1]。月利率是年利率除以 12，35 年等于 420 个月。

4% 是我拿来举例的利率。现在新批的浮动利率房贷，是用标准基准利率（SBR）加上银行的利差来定；SBR 等于国家银行的隔夜政策利率（OPR），2025 年 7 月 9 日起是 2.75%。如果这已经是你名下第三笔房贷，国行 2010 年起限定最多只能贷 70%。

地税每年交给州政府，1 月 1 日到期，拖过 5 月 31 日就算欠款。

印花税、律师费先算给你看

以起价 RM609,000 来算，转让契的印花税：

• 马来西亚公民和永久居民：RM12,270。分级收：首 RM10 万收 1%，接下来到 RM50 万收 2%，再到 RM100 万收 3%，超过 RM100 万的部分收 4%。
• 外国人：2026 年起一律收 8%，就是 RM48,720。（柔佛 RM100 万以下的单位，外国朋友只能直接跟发展商买商业地契的服务式公寓或 SOHO，还要州政府批准。）
• 贷款合约：另外收贷款额的 0.5%。

柔佛州政府另收申请费和征费：申请费每个地契 RM2,000；征费是买卖合约价的 3%，最低 RM30,000；RM100 万以下获准卖给外国人的商业服务式公寓、SOHO，征费最低 RM50,000。

永久居民要留意：印花税照马来西亚人的分级算，但柔佛批准买房时，永久居民跟外国人一样要申请、要交征费。

律师费也一起算：直接跟发展商买、受房屋发展法令管的新房，买卖合约律师费的比例是《2023 年律师酬金令》规定好的，律师不能少收。RM609,000 的单位收 RM4,771，再加 8% 服务税（RM382）。办贷款的律师费另外按贷款额算。

合约里保障你的几条

GEN SPHERE 是受《1966 年房屋发展法令》管的项目，跟发展商签的是政府规定的标准合约（分层房屋那一份叫 H 表格）。签约前，这几条要先知道：

• 签合约时付 10%，之后照工程进度一期一期付，每期接到通知 30 天内付。拿钥匙时付 17.5%；最后 5% 放在发展商律师那里，拿钥匙后第 8 个月和第 24 个月，各放 2.5% 给发展商。
• 合约会写明哪天前要交屋，H 表格一般是签约后 36 个月交屋；这个项目的工期写的是 54 个月，赔偿从你合约上写的日子起算。合约上的日子一过还没交屋，发展商要按屋价一年 10% 赔你，按天算。以 RM609,000 的单位来说，一天大约 RM167，一个月大约 RM5,080。
• 拿钥匙后 24 个月内房子有毛病，书面通知发展商，30 天内要修好；不修的话，你可以自己找人修，钱从律师托管的那笔扣。

以后要卖，产业盈利税这样算

这个税只算赚到的部分，没赚就不用交。税率看你持有几年：

• 马来西亚公民和永久居民：3 年内卖 30%，第 4 年 20%，第 5 年 15%，第 6 年起不用交。
• 外国人：5 年内卖都是 30%，第 6 年起 10%。

买你房子的人，要先从房价里扣 3%（你是公民或永久居民）或 7%（你是外国人）交给税局，期限是出售日期后 60 天。拿起价 RM609,000 来说，照这个价卖出，本地卖家（公民或永久居民）先被扣 RM18,270，外国卖家先被扣 RM42,630。

适合谁、要先想清楚的人