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The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor｜柔佛楼盘资料
一句话
先抓重点：The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor 落在柔佛，发展商是 Exsim Kebun Teh Sdn Bhd。价单最低 RM474,900（毛价），单位大小落在 560–915 平方尺（约 52–85 平方米），可选 1+1-3 房，项目总共 848 个单位。预计 2029 年完工。
最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-880 2526。
基本资料
| 地区 | 柔佛 |
|---|---|
| 起价 | RM474,900（毛价） 折合人民币约 77.9 万、港币约 91.6 万（国家银行 11 月 4 日的中间价） |
| 面积 | 560–915 平方尺（约 52–85 平方米） |
| 房数 | 1+1-3 房 |
| 地契 | 租赁地契 这类地契有固定年期，一般是 99 年。买之前先问清楚还剩多少年。 |
| 土地用途 | 商业地契 title under the Housing Development Act |
| 完工 | 预计 2029 年完工 |
| 楼层 | 42 层 |
| 单位数 | 848 个单位 |
| 发展商 | Exsim Kebun Teh Sdn Bhd |
价钱是毛价，会随单位、楼层和时间变动。资料跟英文楼盘页同步。资料核对：。
位置
The Asteriaz 位于新山 Jalan Kebun Teh，日常所需都在附近：Parkson 百货直线约 400 米，99 Speedmart 便利店约 430 米，Holiday Plaza 商场约 520 米；KSL City Mall 购物中心约 770 米，DNP Plaza 约 870 米。家长可选的学校有 SK Larkin Satu & Dua 国小（约 610 米）、SK Angkatan Tentera 国小（约 700 米）和宽柔三小（约 740 米）。Klinik Theesan 私人诊所约 510 米，城市森林公园 Hutan Bandar MBJB 约 1.1 公里。要去新加坡的话，新山中央车站 JB Sentral 约 2.8 公里，日后启用的 RTS Link 武吉查卡站则约 2.4 公里。以上全是直线距离，仅供参考。
最近的车站
离 The Asteriaz 最近的是 Larkin Sentral，直线约 1.8 公里；2 公里内只有这一个车站。
这是地图上量的直线距离。
外国人买得到吗
只能向发展商买，走服务式公寓这条路。柔佛给外国买家定的门槛是 RM100 万，The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor 价单上最低 RM474,900、最高 RM769,900，没有单位达到这条线。低于 RM100 万的单位，柔佛只准外国人向发展商买商业地契的服务式公寓或 SOHO，须经州政府批准，征费最少 RM5 万；二手转售不适用。在柔佛，每一宗外国人购买都须经州政府批准，马来西亚永久居民也当作外国人处理。
户型怎么挑
The Asteriaz 的面积从 560 到 915 平方尺（约 52 到 85 平方米），房间从 1+1 到 3 房都有。我把全部 3 款都列在下面，方便你比较。找三房或更大的，可以从 915 平方尺（约 85 平方米）的 B1 型看起。
| 户型 | 大小（平方尺） | 格局 | 每月管理费 |
|---|---|---|---|
| A | 560 | 1+1 房 1 浴 | 大约 RM286 |
| B1 | 915 | 3 房 2 浴 | 大约 RM467 |
| B2 | 915 | 3 房 2 浴 | 大约 RM467 |
我会这样分着看：
- 1+1 房的有 1 款，560 平方尺（约 52 平方米）：自己住或小两口刚好。
- 三房或以上的有 2 款，915 平方尺（约 85 平方米）：孩子多或跟爸妈住，先从这里挑。
每个月要准备多少
起价单位的月供
拿起价 RM474,900 的单位来估：贷九成，也就是 RM427,410，分 35 年、年利率 4%，每月供款大约 RM1,892。利率要是 4.5%，每月要多付大约 RM130；想 30 年还清，每月大约 RM2,041。
管理费要另外算：最小的单位 560 平方尺（约 52 平方米），一个月大约 RM286。
你看中的是哪一间、哪一层，WhatsApp +60 17-880 2526，我按那一间帮你算。
供款是这样算的
每月供款 = 贷款额 × 月利率 × (1 + 月利率)月数 ÷ [(1 + 月利率)月数 − 1]。月利率是年利率除以 12，35 年等于 420 个月。
4% 是我拿来举例的利率。现在新批的浮动利率房贷，是用标准基准利率（SBR）加上银行的利差来定；SBR 等于国家银行的隔夜政策利率（OPR），2025 年 7 月 9 日起是 2.75%。如果这已经是你名下第三笔房贷，国行 2010 年起限定最多只能贷 70%。
| 贷款每 RM10 万 | 4%（例子用的） | 4.5% | 5% |
|---|---|---|---|
| 分 35 年 | RM443 | RM473 | RM505 |
| 分 30 年 | RM477 | RM507 | RM537 |
管理费
The Asteriaz 每平方尺收 RM0.51 管理费，这个数已经包括偿债基金。偿债基金是《2013 年分层管理法令》定的，等于管理费的 10%，存起来给大楼以后翻新、更换设备用。
- 最小的 A 型，560 平方尺（约 52 平方米）：每月约 RM286
在 125 个高楼盘当中，管理费每平方尺的中位数是 RM0.40（没含偿债基金的，我先加上 10% 再比）；这里收 RM0.51，明显偏高。
地税每年交给州政府，1 月 1 日到期，拖过 5 月 31 日就算欠款。
印花税、律师费先算给你看
以起价 RM474,900 来算，转让契的印花税：
- 马来西亚公民和永久居民：RM8,498。分级收：首 RM10 万收 1%，接下来到 RM50 万收 2%，再到 RM100 万收 3%，超过 RM100 万的部分收 4%。
- 贷款合约：另外收贷款额的 0.5%。
第一次买房的马来西亚公民，单位市值不超过 RM50 万、在 2027 年 12 月 31 日或之前签买卖合约，转让契和贷款合约两份印花税都免。服务式公寓、SOHO 用不用得了这项豁免，签合约前让律师帮你看清楚。
永久居民要留意：印花税照马来西亚人的分级算，但柔佛批准买房时，永久居民跟外国人一样要申请、要交征费。
律师费也一起算：直接跟发展商买、受房屋发展法令管的新房，买卖合约律师费的比例是《2023 年律师酬金令》规定好的，律师不能少收。RM474,900 的单位收 RM4,155，再加 8% 服务税（RM332）。办贷款的律师费另外按贷款额算。
合约里保障你的几条
The Asteriaz 是受《1966 年房屋发展法令》管的项目，跟发展商签的是政府规定的标准合约（分层房屋那一份叫 H 表格）。签约前，这几条要先知道：
- 签合约时付 10%，之后照工程进度一期一期付，每期接到通知 30 天内付。拿钥匙时付 17.5%；最后 5% 放在发展商律师那里，拿钥匙后第 8 个月和第 24 个月，各放 2.5% 给发展商。
- 合约会写明哪天前要交屋，H 表格一般是签约后 36 个月交屋；这个项目的工期写的是 52 个月，赔偿从你合约上写的日子起算。合约上的日子一过还没交屋，发展商要按屋价一年 10% 赔你，按天算。以 RM474,900 的单位来说，一天大约 RM130，一个月大约 RM3,960。
- 拿钥匙后 24 个月内房子有毛病，书面通知发展商，30 天内要修好；不修的话，你可以自己找人修，钱从律师托管的那笔扣。
以后要卖，产业盈利税这样算
这个税只算赚到的部分，没赚就不用交。税率看你持有几年：
- 马来西亚公民和永久居民：3 年内卖 30%，第 4 年 20%，第 5 年 15%，第 6 年起不用交。
- 外国人：5 年内卖都是 30%，第 6 年起 10%。
买你房子的人，要先从房价里扣 3%（你是公民或永久居民）或 7%（你是外国人）交给税局，期限是出售日期后 60 天。拿起价 RM474,900 来说，照这个价卖出，本地卖家（公民或永久居民）先被扣 RM14,247，外国卖家先被扣 RM33,243。
适合谁、要先想清楚的人
- 如果你家要三间睡房——可以从 915 平方尺（约 85 平方米）的 B1 型看起，管理费一个月大约 RM467。
- 如果你一个人或两个人住——1+1 房的 A 型就够，560 平方尺（约 52 平方米），管理费一个月大约 RM286。
- 如果你 2029 年前就要搬进去——预计 2029 年才完工，今年签约大概要等 3 年。
- 如果你是预算不到 RM100 万的外国买家——柔佛门槛是 RM100 万；起价 RM474,900 的单位不到门槛，不过这里是商业地契，你可以直接跟发展商买，但要州政府批准，征费最低 RM50,000。
附近的楼盘比一比
| 楼盘 | 距离 | 起价 | 面积 | 完工 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Celestz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor | 约 0.1 公里 | RM543,800 | 581–915 平方尺（约 54–85 平方米） | 官方预计 2031 年完工 | 并排比较 |
| Amberwood Resort Residences @ Larkin, Johor Bahru, Johor | 约 1.4 公里 | RM390,000 | 560–872 平方尺（约 52–81 平方米） | 官方预计 2029 年完工 | 并排比较 |
| M Grand Minori @ Taman Pelangi, Johor Bahru, Johor | 约 2.1 公里 | RM437,000 | 403–835 平方尺（约 37–78 平方米） | 官方预计 2030 年完工 | 并排比较 |
距离是两个楼盘之间的直线距离，不是步行路线。
常见问题
The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor 在哪一区？
The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor 位于柔佛。The Asteriaz 位于新山 Jalan Kebun Teh，日常所需都在附近：Parkson 百货直线约 400 米，99 Speedmart 便利店约 430 米，Holiday Plaza 商场约 520 米；KSL City Mall 购物中心约 770 米，DNP Plaza 约 870 米。家长可选的学校有 SK Larkin Satu & Dua 国小（约 610 米）、SK Angkatan Tentera 国小（约 700 米）和宽柔三小（约 740 米）。Klinik Theesan 私人诊所约 510 米，城市森林公园 Hutan Bandar MBJB 约 1.1 公里。要去新加坡的话，新山中央车站 JB Sentral 约 2.8 公里，日后启用的 RTS Link 武吉查卡站则约 2.4 公里。以上全是直线距离，仅供参考。
The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor 是什么地契？
租赁地契。这类地契有固定年期，一般是 99 年。买之前先问清楚还剩多少年。这块地登记的用途是商业地契 title under the Housing Development Act。
买 The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor 的入门价大概多少？
我手上的发展商价单，最低一个单位标 RM474,900（毛价）。楼层高低、朝向和户型都会拉开价差；现在还剩哪些单位，WhatsApp 问我最快。
The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor 的户型和面积怎么分？
面积范围是 560–915 平方尺（约 52–85 平方米）；户型方面有 1+1-3 房可选。
The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor 整个项目规模如何？
规模方面：848 个单位、42 层。
The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor 是哪家发展商的项目？
这个项目出自 Exsim Kebun Teh Sdn Bhd。
The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor 什么时候可以完工？
预计 2029 年完工。
外国买家能不能入手 The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor？
只能向发展商买，走服务式公寓这条路。柔佛给外国买家定的门槛是 RM100 万，The Asteriaz @ Kebun Teh, Johor Bahru, Johor 价单上最低 RM474,900、最高 RM769,900，没有单位达到这条线。低于 RM100 万的单位，柔佛只准外国人向发展商买商业地契的服务式公寓或 SOHO，须经州政府批准，征费最少 RM5 万；二手转售不适用。在柔佛，每一宗外国人购买都须经州政府批准，马来西亚永久居民也当作外国人处理。
The Asteriaz 一个月的供款大概多少？
起价 RM474,900 的单位，贷九成、分 35 年、年利率 4%，每月大约 RM1,892。管理费另外算，最小的单位一个月大约 RM286。想按你那一间算，WhatsApp +60 17-880 2526。
The Asteriaz 每个月管理费要付多少？
每平方尺 RM0.51，已经包括偿债基金。最小的单位，560 平方尺（约 52 平方米），每月大约 RM286。
买 The Asteriaz 的印花税怎么算？
起价 RM474,900 的单位，马来西亚人付 RM8,498。贷款合约再加贷款额的 0.5%。服务式公寓、SOHO 能不能用首购豁免，签约前请律师确认。
The Asteriaz 有没有三房？
有，这里房间从 1+1 到 3 房都有；三房可以先看 B1 型，915 平方尺（约 85 平方米）。
The Asteriaz 去车站方便吗？
Larkin Sentral 是离这里最近的车站，直线距离约 1.8 公里。
接下来看什么
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