我们在 梳邦再也 跟进的 2 个楼盘，入场价从 RM356,000 到 RM470,800，换算每尺约 RM648 到 RM829。全部还在建。
告诉我你的需要，这一区我帮你缩小范围，WhatsApp +60 17-880 2526。
梳邦再也在八打灵再也的西南边，沿着联邦大道通往莎阿南和巴生。这里的新房分得比较散：Main Place Mall 附近的 USJ 25、联邦大道旁的 Federal Avenue，以及靠莎阿南那边的 Subang 2。
我们在这一区跟进的全部楼盘
| 楼盘 | 起价 | 面积 | 每尺 | 地契 | 完工 |
|---|---|---|---|---|---|
| Luminar Residence @ Federal Avenue | RM356,000 | 549–1,389 平方尺（约 51–129 平方米） | RM648 | 永久地契 | 预计 2029 年 |
| Alora Residences @ Avenue25, USJ 25 | RM470,800 | 568–1,457 平方尺（约 53–135 平方米） | RM829 | 永久地契 | 预计 2027 年 |
起价为毛价，会随户型、楼层和可选单位变动。每尺价是起价除以最小户型。
交通
- 轻快铁：USJ 25 附近有格拉那再也线的 USJ 21 和 Alam Megah 站；Federal Avenue 附近有轻快铁 3 号线的 Kerjaya 站。
- KTM 电动火车站：Federal Avenue 附近有 Batu Tiga KTM Komuter 站。
- 大道：联邦大道、LDP、ELITE、KESAS 和 NKVE；每个项目页都写了量出来的、到最近车站的距离。
这个价差说明什么
RM356,000 到 RM470,800 的差距不是品质差距，反映的是单位大小、楼层、地契，以及那一栋离车站和商场多远。
每尺价是比较公平的比较方式，但也要小心：小户型的每尺价一定看起来比较贵，因为厨房和浴室的造价，不管单位大小都差不多。
按预算看
| 起价 | 楼盘 |
|---|---|
| RM700,000 以下 | Luminar Residence @ Federal Avenue RM356,000 Alora Residences @ Avenue25, USJ 25 RM470,800 |
起价买到的是最小或最低楼层的单位。同一栋楼的大户型和高楼层贵很多，所以预算刚好卡在起价的话，能选的单位不多。
这一区的地契
永久地契：Luminar Residence @ Federal Avenue、Alora Residences @ Avenue25, USJ 25。
地契影响的主要是贷款和转手，不是日常生活；租赁地契要看的是剩余年限。
外国买家
这一区在雪兰莪，不在吉隆坡。外国人买房要雪兰莪州政府批准，州政府有自己的最低购买价，跟吉隆坡不一样。挑单位之前，先问我现在的门槛，以及每个楼盘哪些单位符合。
拿钥匙前要准备的现金
房价以外，还有几笔要用现金付，因为银行不借：
- 首期：房价里贷款没有包的那部分。
- 转让印花税：按买卖合约上的价钱算；外国买家是 8%。
- 贷款合约印花税：贷款额的 0.5%。
- 律师费：买卖合约和贷款合约各一份。
实际要多少，看你买哪个单位、贷多少，以及发展商当时给的配套，每个项目都不一样，所以这里不按起价算。问我你看中的那个单位要准备多少现金，我按现在的价目表帮你算。
每一笔怎么算，看拿钥匙前要准备多少现金和买房费用计算器。
现在能住，还是要等
这一区还没有已完工的。还没完工的：Luminar Residence @ Federal Avenue（预计 2029 年）、Alora Residences @ Avenue25, USJ 25（预计 2027 年）。
已完工的，可以走进实际单位看采光、景观和大楼的管理。还在盖的，房价跟着工程进度分期付；等的期间如果你在租房，那笔租金也要算进比较里。
在这一区要衡量的
- 三个分开的位置。有一个项目离轻快铁站约 420 米，其他约 1 公里以上，要比项目页，不要只看地区名。
- 地契按项目不同。这里有永久地契，也有租赁地契，要看每个项目页。外国买家需要雪兰莪州政府批准。
- 全部还在盖。预计完工年份在 2027 到 2029 年之间。
真正决定的是每月那个数字
买家会比入场价，因为容易比。但你真正要过的是月供加管理费，每个月，持有多久付多久；管理费按平方尺收，所以单位越大，你等于多付两次。
| 楼盘 | 起价 | 示范月供 |
|---|---|---|
| Luminar Residence @ Federal Avenue | RM356,000 | RM1,457 |
| Alora Residences @ Avenue25, USJ 25 | RM470,800 | RM1,927 |
以起价、贷款 90%、35 年、年利率 4.2% 示范，管理费另计，实际以银行书面报价为准。
筛楼盘之前，先定出你每月舒服的数字，扣掉估算的管理费，把剩下的倒推成买得起的价钱。然后只看落在范围内的。
下订之前要确认的
- 每平方尺管理费、偿债基金有没有含在里面，以及过去调过几次。
- 你那个单位配几个车位，要白纸黑字。
- 剩余地契年限，还有分层地契出了没有。
- 土地用途类别：住宅还是商业，会影响水电费率和门牌税。
- 买卖合约上的交屋日期，不是宣传单上的。
常见问题
进 梳邦再也 最便宜的是哪个？
我们名单上是 Luminar Residence @ Federal Avenue，RM356,000。
拿钥匙前要准备多少现金？
首期、转让印花税、贷款印花税（贷款额的 0.5%）和律师费要用现金付。总数看单位、贷款额和发展商当时的配套，所以请把你看中的单位告诉 Claire，帮你算实际数字。
外国人可以在 梳邦再也 买吗？
有现在就能搬进去的吗？
还没有，这一区我们跟进的楼盘都还在盖。
梳邦再也 哪些楼盘有 1,000 平方尺（约 93 平方米）以上的户型？
Luminar Residence @ Federal Avenue（最大 1,389 平方尺（约 129 平方米））、Alora Residences @ Avenue25, USJ 25（最大 1,457 平方尺（约 135 平方米））。
为什么各栋楼的每尺价差这么多？
跟车站和商场的距离、楼层、户型大小、地契都有关。要在同一区、同类户型之间比。
这一区的管理费大概多少？
各栋不同，按平方尺收。下订前问现在的费率和过去几次调整；那是你持有期间每个月都要付的。
这一区跟其他地区比
| 地区 | 楼盘数 | 入场价 | 每尺 | 已完工 |
|---|---|---|---|---|
| KL City Centre（吉隆坡市中心） | 12 | RM699,000 – RM1,897,000 | RM1,610 – RM3,311 | 5 |
| 武吉免登 | 7 | RM688,000 – RM1,460,000 | RM1,410 – RM2,953 | 4 |
| TRX（敦拉萨国际贸易中心） | 2 | RM1,280,000 – RM1,442,207 | RM2,051 – RM2,311 | 1 |
| Bangsar（孟沙） | 4 | RM785,000 – RM1,745,000 | RM911 – RM1,743 | 1 |
| Bukit Jalil（武吉加里尔） | 7 | RM422,500 – RM1,209,100 | RM584 – RM1,007 | 0 |
| Damansara Heights（白沙罗高原） | 2 | RM754,000 – RM1,022,000 | RM1,668 – RM1,689 | 0 |
| Sungai Besi（新街场） | 4 | RM396,000 – RM461,000 | RM670 – RM841 | 0 |
| 旧巴生路与 OUG | 4 | RM339,000 – RM765,900 | RM610 – RM948 | 1 |
| Damansara（白沙罗） | 12 | RM501,000 – RM1,858,800 | RM667 – RM1,255 | 1 |
| 八打灵再也 | 4 | RM385,000 – RM691,400 | RM673 – RM892 | 1 |
| 梳邦再也 ← 本页 | 2 | RM356,000 – RM470,800 | RM648 – RM829 | 0 |
最后两栏要一起看。入场价低但每尺价差不多，通常代表户型比较小，不是空间比较便宜；已完工少的地区，等于要你等，等是有成本的。
价钱为毛价起价，可能变动；下订前请再确认当下的价钱和可选单位。