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Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor｜柔佛楼盘资料
一句话
先抓重点：Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor 落在柔佛，发展商是 UOA Group。价单最低 RM996,200（毛价），单位大小落在 650–2,547 平方尺（约 60–237 平方米），可选 1+1-4 房，项目总共 786 个单位。预计 2029 年完工。
最新价格表和还有哪些单位，WhatsApp +60 17-880 2526。
基本资料
| 地区 | 柔佛 |
|---|---|
| 起价 | RM996,200（毛价） 折合人民币约 163 万、港币约 192 万（国家银行 11 月 3 日的中间价） |
| 面积 | 650–2,547 平方尺（约 60–237 平方米） |
| 房数 | 1+1-4 房 |
| 地契 | 永久地契 这类地契没有到期日，以后卖房或传给家人，都不用办续期。 |
| 土地用途 | 商业地契 title under the Housing Development Act |
| 完工 | 预计 2029 年完工 |
| 楼层 | 52 层 |
| 单位数 | 786 个单位 |
| 发展商 | UOA Group |
价钱是毛价，会随单位、楼层和时间变动。资料跟英文楼盘页同步。资料核对：。
位置
Aethera Residences 的地址是 Jalan Tun Abdul Razak 1/1，属于新山依布拉欣国际商业区（IIBD）。以直线计算：将来通车的 Bukit Chagar RTS Link 站大约 370 米，新山中央车站大约 790 米，过长堤后的兀兰火车关卡（新加坡）大约 2.8 公里。孩子上学很近，SK (P) Bandar Tinggi 大约 150 米，两所 St. Joseph 学校大约 190 米，Sekolah Sri Johor Bahru 大约 280 米。逛街可去 Komtar JBCC（大约 590 米）、Marks & Spencer（大约 600 米）和 City Square（大约 840 米）。Faizal 妇科专科诊所大约 120 米，Taman Istana Besar 公园大约 1.0 公里。以上距离只是约数，实际走路会远一些。
外国人买得到吗
定价 RM100 万或以上的单位可以买。柔佛给外国买家定的门槛是 RM100 万，Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor 价单上最低 RM996,200、最高 RM4,288,000。低于 RM100 万的单位，柔佛只准外国人向发展商买商业地契的服务式公寓或 SOHO，须经州政府批准，征费最少 RM5 万；二手转售不适用。在柔佛，每一宗外国人购买都须经州政府批准，马来西亚永久居民也当作外国人处理。
户型怎么挑
Aethera Residences 的面积从 650 到 2,547 平方尺（约 60 到 237 平方米），房间从 1+1 到 4 房都有。我把全部 10 款都列在下面，方便你比较。就算房数一样，大小也不同：3 房的 C 型是 904 平方尺（约 84 平方米），E 型去到 1,315 平方尺（约 122 平方米），每个月管理费也差了大约 RM185。找三房或更大的，可以从 904 平方尺（约 84 平方米）的 C 型看起。
| 户型 | 大小（平方尺） | 格局 | 每月管理费 |
|---|---|---|---|
| A | 650 | 2 房 1 浴 | 大约 RM293 |
| A1 | 650 | 1+1 房 1 浴 | 大约 RM293 |
| A2 | 650 | 2 房 1 浴 | 大约 RM293 |
| B | 693 | 2 房 2 浴 | 大约 RM312 |
| C | 904 | 3 房 2 浴 | 大约 RM407 |
| D | 1,033 | 3 房 2 浴 | 大约 RM465 |
| D1 | 1,033 | 3 房 2 浴 | 大约 RM465 |
| E | 1,315 | 3 房 2 浴 | 大约 RM592 |
| F | 2,358 | 4 房 4 浴 | 大约 RM1,061 |
| G | 2,547 | 4 房 4 浴 | 大约 RM1,146 |
我会这样分着看：
- 1+1 房的有 1 款，650 平方尺（约 60 平方米）：自己住或小两口刚好。
- 2 房的有 3 款，650 到 693 平方尺（约 60 到 64 平方米）：小家庭够用，也可以把第二间当书房。
- 三房或以上的有 6 款，904 到 2,547 平方尺（约 84 到 237 平方米）：孩子多或跟爸妈住，先从这里挑。
每个月要准备多少
起价单位的月供
拿起价 RM996,200 的单位来估：贷九成，也就是 RM896,580，分 35 年、年利率 4%，每月供款大约 RM3,970。利率要是 4.5%，每月要多付大约 RM273；想 30 年还清，每月大约 RM4,280。
管理费要另外算：最小的单位 650 平方尺（约 60 平方米），一个月大约 RM293。
你看中的是哪一间、哪一层，WhatsApp +60 17-880 2526，我按那一间帮你算。
供款是这样算的
每月供款 = 贷款额 × 月利率 × (1 + 月利率)月数 ÷ [(1 + 月利率)月数 − 1]。月利率是年利率除以 12，35 年等于 420 个月。
4% 是我拿来举例的利率。现在新批的浮动利率房贷，是用标准基准利率（SBR）加上银行的利差来定；SBR 等于国家银行的隔夜政策利率（OPR），2025 年 7 月 9 日起是 2.75%。如果这已经是你名下第三笔房贷，国行 2010 年起限定最多只能贷 70%。
| 贷款每 RM10 万 | 4%（例子用的） | 4.5% | 5% |
|---|---|---|---|
| 分 35 年 | RM443 | RM473 | RM505 |
| 分 30 年 | RM477 | RM507 | RM537 |
管理费
Aethera Residences 每平方尺收 RM0.45 管理费，这个数已经包括偿债基金。偿债基金是《2013 年分层管理法令》定的，等于管理费的 10%，存起来给大楼以后翻新、更换设备用。
- 最小的 A 型，650 平方尺（约 60 平方米）：每月约 RM293
- 表里排在中间的 D 型，1,033 平方尺（约 96 平方米）：每月约 RM465
在 125 个高楼盘当中，管理费每平方尺的中位数是 RM0.40（没含偿债基金的，我先加上 10% 再比）；这里收 RM0.45，比中位数略高。
地税每年交给州政府，1 月 1 日到期，拖过 5 月 31 日就算欠款。
印花税、律师费先算给你看
以起价 RM996,200 来算，转让契的印花税：
- 马来西亚公民和永久居民：RM23,886。分级收：首 RM10 万收 1%，接下来到 RM50 万收 2%，再到 RM100 万收 3%，超过 RM100 万的部分收 4%。
- 外国人：2026 年起一律收 8%，就是 RM79,696。（柔佛 RM100 万以下的单位，外国朋友只能直接跟发展商买商业地契的服务式公寓或 SOHO，还要州政府批准。）
- 贷款合约：另外收贷款额的 0.5%。
柔佛州政府另收申请费和征费：申请费每个地契 RM2,000；征费是买卖合约价的 3%，最低 RM30,000；RM100 万以下获准卖给外国人的商业服务式公寓、SOHO，征费最低 RM50,000。
永久居民要留意：印花税照马来西亚人的分级算，但柔佛批准买房时，永久居民跟外国人一样要申请、要交征费。
律师费也一起算：直接跟发展商买、受房屋发展法令管的新房，买卖合约律师费的比例是《2023 年律师酬金令》规定好的，律师不能少收。RM996,200 的单位收 RM7,288，再加 8% 服务税（RM583）。办贷款的律师费另外按贷款额算。
合约里保障你的几条
Aethera Residences 是受《1966 年房屋发展法令》管的项目，跟发展商签的是政府规定的标准合约（分层房屋那一份叫 H 表格）。签约前，这几条要先知道：
- 签合约时付 10%，之后照工程进度一期一期付，每期接到通知 30 天内付。拿钥匙时付 17.5%；最后 5% 放在发展商律师那里，拿钥匙后第 8 个月和第 24 个月，各放 2.5% 给发展商。
- 合约会写明哪天前要交屋，H 表格一般是签约后 36 个月交屋；这个项目的工期写的是由第一份买卖合约算起 48 个月，赔偿从你合约上写的日子起算。合约上的日子一过还没交屋，发展商要按屋价一年 10% 赔你，按天算。以 RM996,200 的单位来说，一天大约 RM273，一个月大约 RM8,300。
- 拿钥匙后 24 个月内房子有毛病，书面通知发展商，30 天内要修好；不修的话，你可以自己找人修，钱从律师托管的那笔扣。
以后要卖，产业盈利税这样算
这个税只算赚到的部分，没赚就不用交。税率看你持有几年：
- 马来西亚公民和永久居民：3 年内卖 30%，第 4 年 20%，第 5 年 15%，第 6 年起不用交。
- 外国人：5 年内卖都是 30%，第 6 年起 10%。
买你房子的人，要先从房价里扣 3%（你是公民或永久居民）或 7%（你是外国人）交给税局，期限是出售日期后 60 天。拿起价 RM996,200 来说，照这个价卖出，本地卖家（公民或永久居民）先被扣 RM29,886，外国卖家先被扣 RM69,734。
适合谁、要先想清楚的人
- 如果你家要三间睡房——可以从 904 平方尺（约 84 平方米）的 C 型看起，管理费一个月大约 RM407。
- 如果你是小家庭——两房这一档有 3 款（2 房），从 650 到 693 平方尺（约 60 到 64 平方米），管理费一个月大约 RM293 起。
- 如果你一个人或两个人住——1+1 房的 A1 型就够，650 平方尺（约 60 平方米），管理费一个月大约 RM293。
- 如果你 2029 年前就要搬进去——预计 2029 年才完工，今年签约大概要等 3 年。
- 如果你是预算不到 RM100 万的外国买家——柔佛门槛是 RM100 万；起价 RM996,200 的单位不到门槛，不过这里是商业地契，你可以直接跟发展商买，但要州政府批准，征费最低 RM50,000。
附近的楼盘比一比
| 楼盘 | 距离 | 起价 | 面积 | 完工 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Coronade Twins @ Coronation Square, Johor Bahru, Johor | 约 0.5 公里 | RM450,000 | 280–1,230 平方尺（约 26–114 平方米） | 官方预计 2030 年完工 | 并排比较 |
| Causewayz Square Axis @ Johor Bahru City Centre, Johor | 约 1.2 公里 | RM580,300 | 366–592 平方尺（约 34–55 平方米） | 官方预计 2030 年完工 | 并排比较 |
| Causewayz Square Brixton @ Johor Bahru City Centre, Johor | 约 1.2 公里 | RM691,000 | 474–850 平方尺（约 44–79 平方米） | 官方预计 2030 年完工 | 并排比较 |
距离是两个楼盘之间的直线距离，不是步行路线。
常见问题
Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor 在哪一区？
Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor 位于柔佛。Aethera Residences 的地址是 Jalan Tun Abdul Razak 1/1，属于新山依布拉欣国际商业区（IIBD）。以直线计算：将来通车的 Bukit Chagar RTS Link 站大约 370 米，新山中央车站大约 790 米，过长堤后的兀兰火车关卡（新加坡）大约 2.8 公里。孩子上学很近，SK (P) Bandar Tinggi 大约 150 米，两所 St. Joseph 学校大约 190 米，Sekolah Sri Johor Bahru 大约 280 米。逛街可去 Komtar JBCC（大约 590 米）、Marks & Spencer（大约 600 米）和 City Square（大约 840 米）。Faizal 妇科专科诊所大约 120 米，Taman Istana Besar 公园大约 1.0 公里。以上距离只是约数，实际走路会远一些。
Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor 是什么地契？
永久地契。这类地契没有到期日，以后卖房或传给家人，都不用办续期。这块地登记的用途是商业地契 title under the Housing Development Act。
买 Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor 的入门价大概多少？
我手上的发展商价单，最低一个单位标 RM996,200（毛价）。楼层高低、朝向和户型都会拉开价差；现在还剩哪些单位，WhatsApp 问我最快。
Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor 的户型和面积怎么分？
面积范围是 650–2,547 平方尺（约 60–237 平方米）；户型方面有 1+1-4 房可选。
Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor 整个项目规模如何？
规模方面：786 个单位、52 层。
Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor 是哪家发展商的项目？
这个项目出自 UOA Group。
Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor 什么时候可以完工？
预计 2029 年完工。
外国买家能不能入手 Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor？
定价 RM100 万或以上的单位可以买。柔佛给外国买家定的门槛是 RM100 万，Aethera Residences @ Ibrahim International Business District, Johor Bahru, Johor 价单上最低 RM996,200、最高 RM4,288,000。低于 RM100 万的单位，柔佛只准外国人向发展商买商业地契的服务式公寓或 SOHO，须经州政府批准，征费最少 RM5 万；二手转售不适用。在柔佛，每一宗外国人购买都须经州政府批准，马来西亚永久居民也当作外国人处理。
Aethera Residences 一个月的供款大概多少？
起价 RM996,200 的单位，贷九成、分 35 年、年利率 4%，每月大约 RM3,970。管理费另外算，最小的单位一个月大约 RM293。想按你那一间算，WhatsApp +60 17-880 2526。
Aethera Residences 每个月管理费要付多少？
每平方尺 RM0.45，已经包括偿债基金。最小的单位，650 平方尺（约 60 平方米），每月大约 RM293。
买 Aethera Residences 的印花税怎么算？
起价 RM996,200 的单位，马来西亚人付 RM23,886。外国人付 8%，也就是 RM79,696。贷款合约再加贷款额的 0.5%。
Aethera Residences 有没有三房？
有，这里房间从 1+1 到 4 房都有；三房可以先看 C 型，904 平方尺（约 84 平方米）。
接下来看什么
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